«Купить готовый или построить свой?» — вопрос, на котором семьи в Крыму спорят месяцами. В 2026 году ответ перестал быть очевидным: ставки по рыночной ипотеке доходят до 22%, себестоимость стройки выросла на треть, а половина вторичного фонда — это дома с изношенной инженерией и крышей, которую придётся менять почти сразу. Ниже — честный, подробный разбор с цифрами, без универсального «стройка всегда дешевле».
Дом 100–120 м² в Крыму «под ключ» строится примерно за 10–12 млн ₽ (≈100 тыс ₽/м²), готовый аналог на вторичке стоит 13–18 млн ₽. Без льготной ипотеки оба сценария обременены большой переплатой и сопоставимы по бюджету — тогда часто выигрывает покупка. С семейной (6%) или сельской (3%) ипотекой и горизонтом 10–20 лет чаще выигрывает стройка «под себя». А вот кровля — крупная статья в обоих случаях: при стройке это сотни тысяч рублей, при покупке старого дома замена крыши почти неизбежна.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой или инвестиционной рекомендацией — конкретные условия ипотеки и сметы уточняйте у банков и подрядчиков.
Макрокартина 2026: почему это вопрос строгого расчёта
Раньше выбор «купить или построить» был во многом вопросом характера: одни любят готовое, другие — «сделать под себя». В 2026 году над этим выбором висят две тяжёлые экономические силы, и обе тянут бюджет вверх — дорогие деньги и дорогая стройка. Разберём каждую, потому что именно от них зависит, какой сценарий окажется рациональнее лично для вашей семьи.
Дорогие деньги: ставка как главный множитель
Ключевая ставка Банка России в этом цикле пережила сильные качели: в разгар борьбы с инфляцией она поднималась до 21%, а к середине июля 2026 года опустилась до 14,25%. Это важно понимать, потому что стоимость ипотеки следует за ключевой ставкой с наценкой: банк не может выдавать кредит дешевле, чем сам привлекает деньги, плюс маржа и риск. При ключевой около 21% рыночная ипотека объективно не могла стоить дешевле 23–25%, и даже после снижения ключевой ставки рыночные программы остаются дорогими.
На середину 2026 года рыночная ипотека на вторичное жильё идёт под 16,9–22% годовых, а полная стоимость кредита (ПСК) — с учётом страховок, комиссий и сопутствующих расходов — достигает 17–27%. Минимальные 16,9% предлагают узкому кругу заёмщиков при куче условий; большинство клиентов получает фактические 18–20%. При таких ставках на горизонте 20–25 лет переплата по процентам в абсолюте способна превысить стоимость самого дома. Аналитики прямо говорят: рыночная ипотека сегодня оправдана только при чётком плане рефинансирования на случай снижения ставки и наличии подушки минимум на несколько месяцев платежей.
Что впереди? Возврат рыночных ставок к «комфортным» 12% возможен лишь при снижении ключевой до 8–10%, а это базово прогнозируют не раньше 2027 года. К концу 2026 ждут смягчения до 14–16% при устойчивом замедлении инфляции. Иными словами, большую часть 2026 года заёмщик по рыночной программе живёт в мире дорогих денег, и стоимость кредита влияет на итоговый бюджет проекта не меньше, чем цена самого дома или сметы.
Дорогая стройка: себестоимость выросла на треть
Вторая сила — рост себестоимости. По оценкам Союза инженеров-сметчиков, средняя себестоимость строительства многоквартирных домов в России в 2025 году достигла около 91,3 тыс ₽/м²: +5,7% за полгода и примерно +9% год к году. В индивидуальном домостроении картина иная по абсолюту, но тренд тот же: по данным профильных обзоров средняя стоимость строительства частного дома с подрядчиком по России — около 7 млн ₽ (≈63 тыс ₽/м²), а в дорогих регионах — 9–10 млн ₽ за дом 100–120 м².
Драйверы понятны: только за 2024 год стройматериалы подорожали на 8–30% по разным категориям, добавился дефицит квалифицированных рабочих, а с 2026 года — рост НДС с 20 до 22%. Сделки с жильём формально освобождены от НДС, но налог зашит в стоимость работ и материалов, поэтому его повышение добавит к ценам ещё примерно 1,5–5%. В сумме за последние четыре года себестоимость частного дома в регионах вроде Крыма выросла примерно на 30–40%, что выводит реальный конструктив с инженерией и отделкой в диапазон 90–100 тыс ₽/м² и выше для среднего уровня, а качественные объекты — 120–140 тыс ₽/м².
Рынок Крыма: частный сектор и «лишние метры»
Отдельно стоит понять, на каком рынке вы вообще выбираете. К концу января 2026 средняя цена метра в новостройках Крыма — около 200 тыс ₽, на вторичке квартир — около 175 тыс ₽, а в домах и дачах уже перевалила за 130 тыс ₽/м². Рост цен в 2025 году был около 10% против 15%+ в 2024-м — рынок замедлился, но не падает.
Главное структурное изменение: жильё Крыма стало частносекторным. В 2024 году доля ИЖС в вводе была около 73%, а в начале 2025 — почти 95%. Индивидуальные дома — основной источник нового жилья, и любые макрошоки бьют не по обвалу цен, а по поведению внутри сегмента: спрос смещается к более компактным домам 100–130 м² вместо прежней нормы 150+ м². При этом значительная часть вторичного предложения — как раз переразмеренные дома, построенные в тучные годы и выставленные сейчас, чтобы «отбить вложенный бетон». Покупатель всё критичнее к лишним метрам: чем дороже содержание, тем важнее эффективность планировки и энергоэффективность. Цены на землю и дома в ключевых локациях (Ялта, Алушта, Бахчисарайский район, пригороды Севастополя) прогнозируют к росту на 15–25% в год без ожидания обвала.
Вывод из макрокартины простой: «построить по 100 тыс ₽/м²» и «купить по 130–175 тыс ₽/м²» — это не сравнение в лоб. За готовым метром часто скрыт износ, устаревшая инженерия и неудачная планировка, а за метром стройки — управленческий труд, время и риск перерасхода. Дальше разложим оба сценария детально.
Разбираем стройку в Крыму — заходите к нам
Реальные объекты, кровля на домах любой технологии, ошибки подрядчиков и честные сметы. Подпишитесь, чтобы считать, а не угадывать.
Сколько реально стоит построить с нуля
Стройка — это не одна цифра «за метр», а цепочка крупных блоков, каждый со своим ценником и своими подводными камнями.
Земля и её проверка
В ликвидных локациях Крыма сотка стоит 1–2 млн ₽ у моря и около 800 тыс ₽ в пригородах — это отдельная и часто недооценённая статья. Но цена — не главный риск. Критично проверить вид разрешённого использования (ВРИ): строить жилой дом можно только на землях населённых пунктов с назначением ИЖС или ЛПХ в черте населённого пункта. Участок сельхозназначения, промышленности, ООПТ, лесного или водного фонда либо не позволяет легально построить дом, либо грозит признанием постройки самовольной. Перед покупкой участка проверяют ВРИ в ЕГРН и при необходимости подают уведомление о планируемом строительстве в администрацию.
Проект
Качественный индивидуальный проект в Крыму стоит 2000–2500 ₽/м²: для дома 120 м² это 240–300 тыс ₽, плюс инженерные разделы, геология и привязка. Соблазн сэкономить — строить «по месту» или по типовому эскизу — понятен, но именно на этом этапе закладываются самые дорогие ошибки: неверные теплотехнические решения, неудачная посадка на участке, перерасход материалов. Экономия 200–300 тыс ₽ на проекте легко оборачивается миллионом переделок.
Коробка, инженерия, отделка
Дальше идёт основной массив бюджета. Региональные крымские данные 2025 года дают понятную лестницу готовности:
| Уровень готовности | ₽/м² | Что входит |
|---|---|---|
| Коробка | от 40 тыс | фундамент, каркас, стены, перекрытия, кровля |
| Тёплый контур | от 50 тыс | коробка + окна |
| С фасадом и инженерией | 120–140 тыс | внешняя отделка + инженерные сети |
| «Заезжай и живи» | 160–180 тыс | полная внутренняя отделка + инженерия |
| Практический минимум под ключ | 90–100 тыс | средний уровень отделки и инженерии |
Инженерный блок — подвод и разводка электрики, воды, канализации/септика, отопления и вентиляции — для дома 100–120 м² стоит 0,5–1 млн ₽ и выше в зависимости от удалённости сетей. В реальных сметах инженерия и внутренняя отделка добавляли к коробке порядка 1–2 млн ₽, доводя бюджет до 10–11 млн ₽ за дом около 100 м². Внутренняя отделка среднего уровня — 1–1,5 млн ₽ (10–15 тыс ₽/м²), а благоустройство (забор, отмостка, дорожки, парковка, озеленение) — ещё 0,5–1 млн ₽, особенно на участках сложной формы или с рельефом.
Итог: дом 100–120 м² «под ключ» в Крыму в 2026 году — порядка 10–12 млн ₽ при средних решениях. Коробка обычно занимает примерно половину или чуть больше бюджета, остальное — инженерия, отделка и «мелочи», которые в сумме совсем не мелочь.
В смете новостройки крыша — одна из самых заметных статей: даже бюджетный профнастил под ключ на доме 100 м² стартует от ~800 тыс ₽, а металлочерепица или фальц — дороже. Кровлю с нуля — стропильную систему, утепление, гидро- и пароизоляцию, водосток и покрытие — мы в «Тимофей Кровля» строим под ключ, с расчётом под ветровую и снеговую нагрузку крымского участка. Конструктив по технологиям мы подробно разложили в статье «Ракушечник, газобетон или каркас: сколько стоит дом 100 м²», а выбор покрытия — в материале «Металлочерепица или мягкая кровля».
Главный риск стройки — перерасход
Самое честное, что нужно знать о стройке: фактическая цена в среднем на 30–40% выше первоначальной сметы, а иногда и больше. Для дома за 10–12 млн ₽ это перерасход в 3–5 млн ₽. Причины — недооценка инженерии и отделки, «мелкие» расходы (временное электричество, доставка, вывоз грунта и мусора, корректировки проекта, исправление ошибок) и удлинение сроков. В условиях дорогой ипотеки перерасход особенно опасен: добрать денег по рыночной ставке 17–22% — значит резко ухудшить экономику всего проекта. Поэтому эксперты советуют закладывать резерв 10–20% и морально готовиться к выходу за смету на 30%+.
Второй риск — сроки. Дом 100–120 м² при нормальной организации строится от одного сезона (8–10 месяцев) до 1,5–2 лет с учётом проектирования, конструктива, инженерии и отделки. Задержки с финансированием, погода, сложные грунты, смена подрядчика или изменения проекта легко растягивают стройку. Если семья параллельно платит аренду или ипотеку за квартиру, каждый лишний месяц — это двойная нагрузка. Третий риск — качество и подрядчики: на дефицитном рынке кадров легко попасть на бригаду, не умеющую работать с вашей технологией, а ошибки фундамента, теплотехники или инженерии всплывают через 2–3 года трещинами и протечками. Наконец, есть психологический фактор: стройка — это марафон решений и контроля, который для одних в радость, а для других — изматывающий стресс поверх основной работы.
Сколько стоит купить готовый и что скрыто в цене
Покупка выглядит проще, но её бюджет тоже многослойный. Цена объекта — база. Типичный дом 100–130 м² в Крыму стоит 13–18 млн ₽, а у моря с видом и инфраструктурой — 20 млн ₽ и выше. К ней добавляются:
- Оформление сделки — пошлина, оценка для банка, страхование титула и объекта, банковские комиссии, сопровождение: обычно 1–3% стоимости, а при сложных сделках больше.
- Ипотечная переплата — при рыночных 17–22% и сроке 20–25 лет она способна превысить саму цену дома.
- Первичные вложения в первые 6–12 месяцев — 5–15% стоимости: даже «заезжай и живи» на практике требует ремонта отдельных зон, замены сантехники, модернизации инженерии, благоустройства «под себя».
Главный плюс покупки — скорость: при готовом варианте и чистых документах переезд возможен за 1–3 месяца. Но за скорость платят рисками скрытых дефектов и износа. И вот здесь начинается самое интересное — и самое дорогое.
Скрытые расходы вторички: почему первым делом смотрят на крышу
Дом, построенный 10–15 лет назад, почти всегда несёт «наследство»: устаревшее утепление, изношенная кровля, старая электрика и сантехника, неэффективное отопление. Эти вещи не видны на просмотре с риелтором, но каждая из них — капитальный ремонт на сотни тысяч и миллионы:
Крыша здесь — самое коварное звено. Протечки, «уставшая» стропилка, неверная вентиляция подкровельного пространства не видны при беглом осмотре, а всплывают через сезон-другой, когда дом уже куплен и деньги потрачены. При этом старая кровля тянет за собой остальное: намокает утеплитель, отсыревают стены, растёт счёт за отопление. Поэтому кровлю разумно проверять до сделки — состояние покрытия, стропил, узлов примыкания, вентиляции, следы протечек и реальный возраст крыши часто определяют, стоит ли дом своих денег и сколько в него придётся вложить сразу.
Крымская специфика делает это ещё важнее: сильный ветер на побережье, жёсткое солнце и морская соль старят кровлю быстрее, чем в средней полосе, а дешёвое покрытие «от прежнего хозяина» может дожить до первого серьёзного шторма. Как крыша противостоит этим факторам и на что смотреть — мы разбирали в статье «Крыша против крымской погоды: жара, ветер и морская соль».
Отдельная головная боль вторички — юридический статус. Часть фонда в Крыму — это недострои или дома, возведённые без полного соблюдения процедур: некорректно оформленный участок, дом не зарегистрирован как жилой, отсутствуют документы на пристройки и реконструкции. Такие нарушения грозят проблемами с регистрацией права, подключением инженерии, оформлением ипотеки и последующей перепродажей.
Строите дом или проверяете крышу перед покупкой?
Рассчитаем и построим новую кровлю под ваш проект или оценим состояние крыши на вторичке — стропильная система, утепление, водосток и покрытие с учётом ветра, солнца и морского климата Крыма. Бесплатный расчёт.
Что проверить юридически и технически
Чтобы покупка не превратилась в лотерею, стоит пройти два уровня проверки. Юридический: выписка из ЕГРН по участку и дому (право собственности, отсутствие обременений и арестов, корректность категории и ВРИ), правоустанавливающие документы, отсутствие долгов по налогам и коммуналке, отсутствие судебных споров. Банк при ипотеке делает базовую проверку, но при сложной истории объекта разумно привлечь независимого юриста. Технический: независимое обследование — состояние фундамента, стен, перекрытий, кровли, инженерии, следы протечек, трещины, признаки усадки, качество утепления и вентиляции. Такое заключение стоит десятки тысяч рублей, но спасает от покупки дома, в который потом придётся вложить миллионы.
Ипотека: рыночная против льготной — разница решает всё
Именно ставка чаще всего определяет ответ на вопрос «строить или покупать». Разброс огромный.
Рыночные программы в 2026 году не только дорогие, но и строгие: банки жёстче проверяют доходы, источник первоначального взноса и кредитную историю. Использовать потребкредит на первый взнос по льготным программам прямо запрещено, а по рыночным — это фактически удвоение долговой нагрузки и путь к отказу. Для семьи без права на льготу крупный рыночный кредит — очень дорогой и рискованный сценарий; часто рациональнее уменьшить площадь, искать локацию дешевле, копить больший взнос или отложить проект до снижения ставок.
Льготные программы кардинально меняют математику. В 2026 действуют семейная (до 6%), IT-ипотека (до 6%), сельская (до 3%) и дальневосточная/арктическая (до 2%). Семейная позволяет семьям с детьми взять до 6–12 млн ₽ на срок до 30 лет с взносом от 20–30% и распространяется в том числе на ИЖС с подрядчиком через эскроу-счёт с контролем банка. Сельская особенно интересна для сельских территорий Крыма: до 6 млн ₽ под 3% на срок до 25 лет, при условии, что заёмщик подходит по критериям (работа в АПК, соцсфере, ветеринарии или местном самоуправлении, участие в СВО и ряд иных), участок предназначен для жилищного строительства, а дом обеспечен коммуникациями и построен в течение 24 месяцев.
Разницу проще показать на цифрах. Один и тот же кредит 10–12 млн ₽ на 20–25 лет — а переплата различается в разы:
Разрыв в переплате — больше 10 млн ₽ на одном и том же доме.
Именно поэтому право на льготу часто важнее, чем разница «купить или построить» сама по себе: льготная ставка превращает индивидуальную стройку в финансово сопоставимый или более выгодный вариант, а её отсутствие делает любой крупный проект тяжёлым.
Механика кредита на стройку
Ипотека на строительство работает иначе, чем на покупку. При покупке банк переводит всю сумму продавцу сразу, объект становится залогом. При стройке кредит чаще выдаётся траншами по этапам — фундамент, коробка, кровля, инженерия, — и для каждого транша нужны подтверждающие документы (акты, фотофиксация, иногда заключение технадзора). Это защищает банк от недостроя, но накладывает на заёмщика дисциплину документооборота и жёсткие сроки (в сельской ипотеке — завершить за 24 месяца). Плюс до ввода дома платёж по ипотеке приходится совмещать с арендой или расходами по текущему жилью. С другой стороны, траншевая схема частично страхует от перерасхода: банк не финансирует неучтённые работы. Поэтому смету на стройку под ипотеку важно составлять реалистично, с резервом, и согласовывать так, чтобы не остаться без денег в середине проекта.
Два сценария на одном доме 120 м²
Чтобы абстракция стала конкретикой, прогоним один и тот же дом через два типичных случая.
Пригород Симферополя или Севастополя, рыночная ставка 17–20%. Покупка: готовый дом 120 м² за ~16 млн ₽ + 0,5–0,8 млн ₽ на оформление и первичный ремонт = стартовый бюджет 16,5–16,8 млн ₽ без учёта переплаты. Стройка: при своей земле конструктив по ~100 тыс ₽/м² даёт базу ~12 млн ₽; с проектом, благоустройством и резервом 30% реальная стоимость поднимается до 15–16 млн ₽, а если земли нет — добавьте 2–3 млн ₽ за участок.
Та же вводная, но есть семейная (6%) или сельская (3%) ипотека. Стоимость денег умеренная, переплата уже не «съедает» экономику. Стройка под себя позволяет оптимизировать площадь и заложить энергоэффективность, которая годами экономит на эксплуатации. Готовый дом по льготной ставке тоже выигрывает у рыночной, но выбор ограничен, а цена метра выше.
Вывод по сценарию А: стартовые бюджеты почти сравниваются, но стройка требует управленческого участия и несёт риск перерасхода, тогда как покупка перекладывает часть рисков на прежнего владельца. При дорогой ставке оба варианта тяжёлые, и без большой подушки рациональнее либо более скромный готовый дом, либо поэтапная стройка с минимальным кредитом.
Вывод по сценарию Б: если разница в цене между готовым и построенным домом составляет типичные для Крыма 15–25%, а кредит одинаково льготный, индивидуальный проект становится заметно привлекательнее — особенно на длинном горизонте и при желании настроить дом под себя.
Горизонт проживания и полная стоимость владения
Цена входа — только часть уравнения. На длинном горизонте решают эксплуатация, капремонты и ликвидность.
Тарифы Крыма растут — и это бьёт по старым домам
Содержание дома дорожает год за годом. С 1 января 2026 холодная вода в Крыму выросла до 43,33 и 47,96 ₽/м³ по разным зонам, а с 1 октября поднимется до 49,39 и 54,67 ₽/м³. Вывоз ТКО — 76,07 ₽/чел в городах и 60,85 ₽/чел на селе, взнос на капремонт — 11,46 ₽/м². С 1 октября 2026 сильнее всего дорожают тепло и вывоз мусора (~14%), электроэнергия (+11,3%) и газ (+10,1%).
Для дома с плохим утеплением и старой инженерией это означает всё более дорогую эксплуатацию с каждым годом. Новый дом с хорошим утеплением, современными окнами и продуманной крышей обходится в содержании заметно дешевле — а на горизонте 10–20 лет разница набегает в сотни тысяч рублей. Часть счетов можно срезать даже на вторичке: об экономике солнечной генерации и о том, на какую крышу можно ставить панели, — в статье «Солнечные панели на крыше в Крыму».
Короткий горизонт против длинного
Если дом нужен на 3–5 лет, важнее скорость переезда и ликвидность. Здесь чаще выигрывает покупка: дом с понятной историей можно быстро купить, минимально адаптировать и при необходимости продать без крупных потерь, особенно если рынок продолжит расти в прогнозируемых 10–15% в год. Стройка на 1–2 года на коротком горизонте невыгодна: значительная часть времени уйдёт на процесс, а полностью отбить вложения при продаже удаётся не всегда.
Если горизонт 10–20 лет, на первый план выходят качество, энергоэффективность и планировка. В крымском климате — высокая инсоляция, сухое лето, ветровые нагрузки — грамотное сочетание утепления, солнцезащиты, ориентации по сторонам света и вентиляции даёт ощутимо более дешёвую и комфортную эксплуатацию, чем случайно спроектированный дом со сплошным южным остеклением без защиты. Плюс капремонты: у старого дома замена кровли, утепление фасада и модернизация инженерии могут понадобиться уже в первые 5–10 лет, а у нового качественного — отодвигаются. На длинном горизонте стройка с хорошей инженерией и разумным метражом, особенно на льготной ставке, часто оказывается выгоднее, даже если стартовый бюджет сопоставим.
Нерыночные критерии: контроль, стресс и ликвидность
Не всё сводится к деньгам. Контроль качества и планировки — сильная сторона стройки: можно заложить нужное число комнат, кухню-гостиную, рекуперацию, умный дом, солнечные панели — то, чего почти нет в типовой вторичке. Но контроль требует компетентности или технадзора: без понимания технологий трудно оценить армирование фундамента и теплотехнику, а ранние ошибки дорого исправлять. Покупка ограничивает вмешательство в конструктив, зато позволяет «голосовать рублём» за уже реализованное качество и частично восстановить историю дома через владельца, соседей и коммунальные платежи.
Ликвидность тоже важна, если смотреть на дом как на актив. Рынок спроса сместился к 100–130 м²; большие дома 200+ м² продать по цене, компенсирующей затраты, гораздо труднее. Дом разумного размера с продуманной планировкой, хорошей энергоэффективностью и чистыми документами ликвиднее переразмеренного или проблемного по статусу. Слишком экзотические индивидуальные решения тоже сужают круг покупателей — а лаконичные функциональные проекты по норме метража и локации, наоборот, продаются легко. Для тех, кто рассматривает дом ещё и как долгосрочный актив, стройка по профессиональному проекту с учётом рыночных трендов может быть выгоднее покупки случайного объекта с непонятной историей.
Сводное сравнение
| Параметр | Купить готовый | Построить с нуля |
|---|---|---|
| Стартовый бюджет (~120 м²) | 13–18 млн ₽ | 10–12 млн ₽ + земля |
| Сроки | 1–3 месяца | 8–10 мес … 1,5–2 года |
| Риск перерасхода | низкий (на продавце) | высокий (+30–40%) |
| Планировка и качество | из готового | полный контроль |
| Эксплуатация | часто выше (износ) | ниже (энергоэффективность) |
| Кровля | часто замена 0,85–1,3 млн ₽ | новая, от ~800 т₽ |
| Ликвидность | высокая для типовых | зависит от проекта |
| Когда выигрывает | горизонт 3–5 лет | 10–20 лет + льгота |
Вывод: считать, а не угадывать
В 2026 году нельзя честно сказать «строить всегда дешевле» или «покупать всегда выгоднее». Решает связка факторов: ставка и право на льготу, качество доступных объектов в конкретной локации, горизонт проживания, готовность управлять стройкой и финансовая устойчивость семьи. Если нужен быстрый переезд, бюджет ограничен и нет желания тратить год-два на стройку — рациональна покупка с тщательной юридической и технической проверкой (и обязательно с проверкой крыши). Если критичны индивидуальная планировка, энергоэффективность и контроль, есть право на льготу под 2–6% или средства без дорогих кредитов — выигрывает стройка, при условии честного резерва и понимания, что это ещё и управленческий проект.
Правильный подход — не «по ощущениям», а по расчёту: смоделировать оба сценария с реальной ставкой и суммой кредита, заложить резерв 10–20%, учесть растущие крымские тарифы и посчитать полную стоимость владения на 10–20 лет. И в любом варианте не забыть про крышу — статью, которая одинаково важна и в новостройке, и на вторичке, и которую лучше один раз сделать правильно, чем потом менять за свой счёт.
Частые вопросы
Стройка «под ключ» дома 100–120 м² — около 10–12 млн ₽ (≈100 тыс ₽/м²) плюс земля; готовый аналог — 13–18 млн ₽. Без льготной ипотеки бюджеты сопоставимы; с семейной или сельской ипотекой стройка часто выгоднее на длинном горизонте.
В среднем на 30–40% выше первоначального плана. Для дома за 10–12 млн ₽ это перерасход 3–5 млн, поэтому закладывают резерв 10–20% и морально готовятся к выходу за смету.
Состояние покрытия, стропильной системы, узлов примыкания и вентиляции, следы протечек и реальный возраст кровли. Замена крыши дома 120 м² стоит 0,85–1,3 млн ₽, поэтому осмотр до сделки часто окупается многократно, а торг за старую крышу оплачивает саму проверку.
Рыночная — 16,9–22% (дорого, ПСК до 27%). Льготные: семейная до 6% (в т.ч. на ИЖС с подрядчиком, до 6–12 млн ₽), сельская до 3% (до 6 млн ₽, срок до 25 лет). Кредит на стройку обычно выдают траншами по этапам.
На кредит 10–12 млн ₽ за 20–25 лет: под 6% переплата ориентировочно 8–10 млн ₽, под 18–20% — 20–25 млн ₽ и более. Право на льготу часто важнее самого выбора «купить или построить».
Спрос в Крыму сместился к 100–130 м². Такие дома с продуманной планировкой и чистыми документами ликвиднее переразмеренных 200+ м², которые труднее продать по цене вложений.